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Zum Thema: Mietrecht

Duldungspflicht des Mieters: Konkrete Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen sind erforderlich

Wie Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen nicht vorgehen sollten, zeigt dieser Fall.

Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen. Schließlich klagte sie die Duldung sogar ein, die jedoch aus verschiedenen Gründen unwirksam war. Zum einen konnten die Mieter aufgrund der Modernisierungsankündigung nicht erkennen, ob und weshalb es durch die geplanten Maßnahmen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung kommen sollte. Es fehlten konkrete und nachvollziehbare Angaben. Zum anderen hätten in den Klageanträgen der erstrebte Erfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten im Wesentlichen umrissen und umschrieben werden müssen. Dazu sind die konkret auszuführenden Arbeiten zu benennen, die die Mieter erdulden müssen. Zudem muss die Energieeinsparung nachhaltig und nicht nur geringfügig sein. Ist die beabsichtigte Maßnahme unwirtschaftlich, besteht keine Duldungspflicht für die Mieter.

Hinweis: Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung muss die Mieter in die Lage versetzen zu erkennen, ob und weshalb es aufgrund der geplanten Maßnahmen tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung kommen soll. Das ist nur möglich, wenn konkrete und nachvollziehbare Angaben zur derzeitigen energetischen Beschaffenheit des Gebäudes gemacht werden.


Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 05.10.2015 - 237 C 199/15
zum Thema:Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2015)

Endrenovierungsklauseln: Individuell vereinbarte Klauseln können Fallen enthalten

Zu Renovierungsklauseln in vorformulierten Mietverträgen haben die Gerichte schon vieles entschieden. Häufig steht das Recht auf Seiten des Mieters. Ganz anders sieht es aber aus, wenn tatsächlich eine individuelle Vereinbarung vorliegt.

In einem jetzt entschiedenen Fall ging es um Schadensersatzansprüche aufgrund der unterlassenen Renovierung einer gepachteten Tiefgarage. Nach dem individuell ausgehandelten Pachtvertrag hatte sich die Pächterin sowohl zur laufenden Instandhaltung als auch zur Rückgabe des Pachtgegenstands nebst Zubehör im renovierten und mängelfreien Zustand verpflichtet. Die Pächterin war nun der Auffassung, dass diese Klausel sie in unzumutbarer Weise benachteiligen würde. Mit dem Argument kam sie allerdings nicht weiter - denn es ging hier nicht um Wohnraum, sondern um eine Tiefgarage. Zudem war die Mietklausel individualvertraglich vereinbart worden und stellte daher keine vorformulierte Vertragsbedingung dar. In solchen Fällen kann eine Endrenovierungsklausel auch dann wirksam sein, wenn der Mieter sich zur steten Instandhaltung des Objekts verpflichtet hat.

Hinweis: In vielen Fällen kann sowohl Mietern als auch Vermietern nur geraten werden, von aktuellen, vorgedruckten und rechtsanwaltsgeprüften Vertragsformularen nicht abzuweichen.


Quelle: OLG Rostock, Urt. v. 19.03.2015 - 3 U 15/14
zum Thema:Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2015)

Konkretisierungspflicht: Eigenbedarfswille und -grund müssen erkennbar sein

Melden Vermieter Eigenbedarf an, reicht zunächst die Angabe des Namens der Person aus, die in die betreffende Wohnung einziehen soll. Allerdings muss der Eigennutzungswunsch auch tatsächlich bestimmt und konkret sein.

In dem Fall einer Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses hatten die Wohnungsmieter im dritten Obergeschoss zusätzlich eine separate Mansardenwohnung für ihren erwachsenen Sohn angemietet. Beide Mietobjekte waren vertraglich aneinander gebunden und somit nur zusammen kündbar. Folglich wurden die Mietverträge über beide Wohnungen von der Eigentümerin gekündigt. Als Grund gab sie Eigenbedarf an, da sie zum einen selbst in die Mietwohnung einziehen wolle und zum anderen die Mansardenwohnung umgebaut werden soll, um diese als zusätzliche Fläche für die geplante Maisonettewohnung ihrer Tochter zu nutzen. Als die Mieter nicht auszogen, wurde für die Tochter zunächst die vorgesehene Wohnung ohne Einbeziehung der Mansarde gebaut. Die Wohnung der Tochter war 197 m2 groß. Trotz dieser Größe wollte die Mutter zusätzlich die Mansardenwohnung erhalten und sie selbst die eigentliche Mietwohnung im dritten Geschoss. Es wurde eine Räumungsklage eingeleitet.

Das Gericht sah jedoch Probleme bei der Ernsthaftigkeit des Wohnungswunschs. Denn eine sogenannte Vorratskündigung für ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung reicht nicht aus. Hier hatte sich die Eigentümerin über ihre Wünsche sowie die Eignung der Wohnung für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht und war entsprechend wortkarg vor Gericht aufgetreten. Das führte dazu, dass zumindest Zweifel an dem ernsthaftem Nutzungswillen entstanden und die Räumungsklage somit abgewiesen wurde.

Hinweis: Das bedeutet aber nicht, dass die Mieter bis in alle Ewigkeit in den Räumen verbleiben können. Denn wenn die Eigentümerin die Hinweise des Gerichts ernst nimmt und tatsächlich einmal genau über die Verwendungsmöglichkeiten der Wohnung nachdenkt, dürfte die nächste Räumungsklage rechtmäßig sein.


Quelle: BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14
zum Thema:Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2015)

Betriebskostenabrechnung: Nur die Durchsetzung des Zurückbehaltungsrechts kann Rückzahlungen ermöglichen

Verlangt ein Mieter sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen zurück, ist das meist zum Scheitern verurteilt.

Mieter verlangten die Rückzahlung der kompletten Nebenkostenvorauszahlungen für zwei Jahre. Sie waren der Auffassung, dass für diese Zeit keine formell und materiell richtige Betriebskostenabrechnung erfolgt sei. Deshalb stünde ihnen ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich sämtlicher Vorauszahlungen für beide Jahre zu. Das sah das Amtsgericht Dortmund allerdings anders. Ein Rückzahlungsanspruch schied aus, da tatsächlich Abrechnungen vorgelegen hatten. Außerdem hätten die Mieter versuchen müssen, ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen durchzusetzen.

Hinweis: Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hindert den Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen. Mieter müssen zunächst ihr Zurückbehaltungsrecht durchsetzen. Tun sie dies nicht, können sie später keine Rückzahlung verlangen.


Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 15.09.2015 - 425 C 399/15
zum Thema:Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2015)

Befristeter Kündigungsausschluss : Die Suche nach einem Nachmieter obliegt dem Mieter

Dass ein Mieter seinem Vermieter drei Nachmieter vorzustellen hat, von denen dieser einen zu akzeptieren hat, ist ein Gerücht.

In einem gerade entschiedenen Fall ging es um ein angemietetes Haus, für das ein Staffelmietvertrag und ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart worden waren. Als der Mieter eine neue, weit entfernte Arbeitsstelle antrat, akzeptierte die Vermieterin die ausgesprochene Kündigung unter der Bedingung, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen würde. Der entsprechende Nachmieter müsste allerdings eine schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben wird. Sodann kam es, wie es kommen musste: Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab. Es wurde also kein Nachmieter gefunden und der Mieter somit auch nicht aus dem Mietverhältnis entlassen. Dieser war inzwischen aber längst ausgezogen und hatte seine Mietzahlungen eingestellt. Nun klagte die Vermieterin die Miete ein - die Angelegenheit landete vor dem Bundesgerichtshof.

Dieser verwies die Angelegenheit zwar an die Vorinstanzen zurück, sagte aber deutlich, dass es allein Sache des Mieters wäre, in dieser Vertragskonstellation einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Gegebenenfalls muss sich der Mieter eines Maklers bedienen. Auf jeden Fall muss der Vermieter die Chance erhalten, sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu verschaffen.

Hinweis: In den meisten Fällen funktioniert das Stellen eines Nachmieters nicht. Das sollten die Parteien in solchen Fällen stets berücksichtigen. Zu unterschiedlich sind die Anforderungen von Mieter und Vermieter an einen redlichen Nachfolger.


Quelle: BGH, Urt. v. 07.10.2015 - VIII ZR 247/14
zum Thema:Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2015)

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